[摘要] 去年12月北京四惠,求租、出租的小广告。一些中介通过高价代理然后群租获益、吃差价等,扰乱了市场。
（来源：新京报张旭 袁晓澜 蕊）去年12月北京四惠,求租、出租的小广告。一些中介通过高价代理然后群租获益、吃差价等,扰乱了市场。
这一次,房租被明确纳入调控范围。
在刚刚结束的“两会”期间,北京市委书记刘淇表示,今后北京出租房将占到全部住房的60%,政府还将出台法规调控房屋租金。无独有偶的是,3月9日,住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠也表示,房租调控应该也是房价调控的一部分,需要各级政府重视、加大保障房供应、加强房屋租赁市场的监管。
但是,调控房租的手段、路径在哪里?本报记者通过调查北京房租上涨的几大主要原因,请业界资深人士为调控房租支招。
租售价格反向移动,房租上涨招致调控
在各方注意力习惯性盯住“过快上涨”的房价时,调控房租首次被明确提出。对此,北京市房地产业协会副秘书长陈志表示,房价,本身就包括在住房消费中形成的购置价格和租赁价格。此次,之所以明确提出调控房租,主要是因为调控中租售价格反向移动所致。陈志认为,受限购等调控政策影响,房地产买卖市场趋冷,住宅售价上涨态势在一定程度上被遏制。但房租却由于不少潜在买房人转为租房人而被推高,“特别是在一些拥有教育、医疗资源的区域”。
鑫尊地产代理集团董事长刘军也表示,限购令出台后,大量受到政策影响的外地人由买转租,增加了租房市场需求,再加上春节后原本就是房租的习惯性上涨期,两方面因素叠加,使节后北京的房屋租金出现了10%左右的上涨幅度。
陈志还提到,房租上涨推动了CPI走高,也强化了政府调控房租的态度。统计数据显示,2月,北京居民消费价格同比上涨5.3%,创下了2008年9月以来的新高。而从今年1月后,房租等居住类指数在CPI中的权重被调高。
利用公租房调控房租,业界意见有分歧
调控房租的消息一传出,就引起业内人士的关注。不少业内人士认为,相对于直接干预房价,政府通过增加供应调控房租的可能性更大。
就北京提出要形成以出租房为主的住房供应体系,中原地产华北区域董事总经理李文杰在此前接受记者采访时表示,公租房对租赁市场的影响,要看公租房实际供应量以及政府定价的高低。
但也有业内人士提出,从买卖市场挤压到租赁市场的主要是外地人,但外地人又不在公租房覆盖范围内,而扩大公租房覆盖范围,“似乎比弱化限购令让更多的人回去买房还难”。与此同时,租赁市场中私人业主占据了很大比例。政府或可以出台政策鼓励个人出租,增加租赁市场房源供应。
“远水难解近渴。”一位业内人士还对记者表示,目前来看,公租房主要集中在较偏远位置,对市中心房租价格影响预计有限。
北京一家房地产经纪机构负责人则提到,除增加租赁市场供应外,规范租赁市场,通过规范中介行为,减少甚至杜绝中介通过“吃差价”、搞“群租”抬高租金价格,也可以在一定程度上实现调控房租的目的。
【相关新闻】
调查&支招
1 完善法律、制度 管住房东涨价
【涨价调查】
房东:青菜大蒜都涨价,房租也得涨
“房东真是拿"鸡毛蒜皮"说事儿。”在海淀区苏州街附近,年轻的租房人小方这样对记者说。小方在苏州街租的一居还是上世纪80年代的楼,年前的租金是每月2500元。春节前,房东就给小方打招呼说年后要涨钱。小方说,当时房东的理由就是现在物价都在涨,“鸡鱼肉蛋,青菜大蒜都涨价,房租也得涨。”小方本来还打算年后和房东好好谈谈,结果回来一周,“房东又开始拿限购令说事儿,说好多人等着租房子。”无奈之下,不想换房的小方只能接受“涨租子”的现实,的安慰是“房租从每月3000元商量到2800元。”
记者在采访中发现,不少房东都将物价上涨作为房租上涨的最充分理由。在朝阳区红庙出租了一处房子的陈大妈告诉记者,3000块钱的房租是自己每个月的一笔收入。儿子就靠开出租车挣钱,日子过得也不富裕。自己老两口跟着儿子住,平时菜钱就都是自己掏。陈大妈说自己最关注的就是菜价和房价,“一边是挣,一边是花。”陈大妈掐着手指头跟记者算账:去年一年菜价涨了多少?一年房租没涨,“每个月几百块钱就没了。”陈大妈说,趁着到一年租期到的时候涨价,“再不涨就更亏了。最近路过中介,又总听说房租要涨,大家都涨我也涨。”
【为调控支招】
借鉴德国,每隔15个月才能调价
对于物价推动房租上涨,北京多位中介分析人士对记者表示,这是租赁市场上一个常见现象。而在整体物价确实处于上行通道中时,房租上涨无可厚非,“或许只能说是涨幅应该在一个比较合适的范围内。”
上海易居研究院综合部部长杨红旭表示,住房租赁市场运作不规范,需要政府健全制度,加强监管,切实维护消费者利益。
杨红旭介绍说,国外不少地方都有较为完善的租房制度及租户保护法律。在德国,法律规定房东每隔15个月可对租金做出调整,此外德国相关部门或组织每年都会结合区位及住房质量,对每一个区域的租金额度做出限制,房东必须遵守这项规定,否则在退还租户超额租金的同时还会被处以高额罚金。
2 用罚款、停业等手段管住中介“吃差价”
【涨价调查】
拉长空置期、吃差价,中介哄抬房租
“乱就乱在中介。”根据媒体报道,今年“两会”期间,北京市委书记刘淇在与代表们讨论租房市场时,说了这样一句话。
一位熟悉中介机构运作的业内人士对记者透露,中介抬高房租的手段通常包括拉长空置期、高价代理然后群租获益、吃差价等,扰乱了市场。
“通常一个不错的房子半个月,一个月就租出去了,中介非要两个月的空置期。”一位曾经委托中介代理租房的秦女士说,自己原来就是想每个月出租2000块钱,但中介要两个月空置期。于是,为了还挣够自己原来预期的两万四,秦女士就只好把每个月的租金提高到2400元。上述业内人士对记者表示,不少中介通过拉长空置期,导致单月租金上涨,无疑是抬高了房租水平。
白领余先生最近的租房经历使他发现了一些房租价格上涨的原因。余先生刚租住的房子位于天通苑,原来是正规的两室一厅,市场月租金在2800元-3000元左右,中介在网上看到房东发布的租房信息,便以3400元高价承租下来,承诺房东能获得比市场价高的。能把房子租得比市场价高,房东对此很乐意。房源到了中介手中后,中介就分割出租,由于天通苑的房子户型偏大,这套两室一厅的房子被分割成了5个房间分租出去,平均下来约800元/间,这个价格对于学生白领来说都比较容易接受,因此房子很快就租出去了。如此一来,这套房的总租金比市场价上涨了近1000元变成了4000元,中介也从中赚取了每月600元的差价,一年下来,差价就达到7200元。此外,从中介手中租房的人,还要付租金一半的中介费用。一年下来,中介能从这套房源收入近1万元。虽然国家禁止“群租”,但余先生表示,面对高昂的房租,只有群组才能相对降低租房成本。
而另一位正在租房的刘先生,也发现了中介赚差价抬高租金的伎俩。在找房过程中刘先生发现,房东出租房屋,一旦在网上发布信息,随之而来的是大量的中介电话,而且多数要求代理。因为怕麻烦,并且还能租出更好的价格,房东愿意选择代理,于是中介垄断了租房信息,为赚取差价,中介提高房租,而整个租房市场的价格也就因此被提高了。
“中介还通过舆论制造房租上涨的消息,再向房主传递信息,建议房主涨价或换租客。”租房人高小姐告诉记者,她之前一年以1400元/月租了两居室里的主卧,年后房主在中介的怂恿下提出涨价,“涨到2200元/月。我没答应,房东和中介就每隔两三天就带人来看房。中介还说,你要么直接加钱,要么就走,我租给别人的话还能多赚相当于一个月房租的中介费呢。气人啊!”
对于房东,房租价格自然是越高越好,中介就利用这种心理,绑架了租房市场。不管是完全代理也好(赚取房租差价),介绍客户也好(赚取),中介都是追求房租价格越高越好。铺天盖地的中介网络和房东的被动,促成了房屋信息市场的中介垄断,进而是非供求作用的价格上升,租房者成为待宰的羔羊。
【为调控支招】
严格处罚中介吃差价
对于中介哄抬房租的行为,多位在京从事多年经纪业务的资深人士对记者表示,相关部门可以叫停中介全权代理房屋租赁业务,租赁合同必须由房主直接和租房人签订。中介只收取明文约定的中介费,例如半个月或一个月房租。业内人士透露,目前,在许多省市,类似“房屋银行”“代理出租”是被禁止的。业内人士还建议,落实租赁网签备案制度,鼓励居委会等社会力量对租房市场的监督作用。
鑫尊地产市场部总监闫斌杰也表示,从今年4月1日起正式实施的《房地产经纪管理办法》,规定禁止中介吃差价。办法明确对地产经纪机构和人员可以采取约谈、记入信用档案、媒体曝光、取消网上签约资格等多种管理手段和监督措施,对房地产经纪机构的违法违规行为,可以处以没收违法所得罚款以至停业。
3增加供应解决旺盛的租房需求
【涨价调查】
租房需求增多致租金上涨
价格反映供求关系,租金的上涨,也和北京旺盛的租房需求有关。
去年刚从北京一所高校毕业的小王对房租高感受颇深。随着毕业的时间越来越近,小王从去年5月份开始寻找离开学校后的住处。由于对学校附近的环境熟悉,小王决定在学校附近的白石桥地区找房。小王主要是在网上发帖租房,不过当时正是租房旺季,小王在网上发现每天新增的房源很少,而且有房源出来电话打过去,大部分的结果都是已经出租了,成交速度很快,好房源得靠“抢”。
小王认为,毕业生们买不起房,租房便成为刚性选择,旺季时房租也水涨船高涨了起来。白石桥地区两居的普通住宅租金去年年初只有2500元,到6月已经涨到3000元了。由于刚开始工作,一个月只有3000元收入,小王不得不和同学一起合租找房,即使合租一人分担一半,除去吃饭等日常开销,工资也所剩无几了。
此外,每年的春节过后是北京租房的又一个旺季。因为不少在北京上班的外地人陆续返京,部分有换房的需求,同时也新涌入了不少来北京工作的外地人。今年恰巧又赶上北京限购政策加码,租房市场变得严峻起来。
李先生在中关村租的房子3月中旬才到期,但是由于隔着春节7天假期,为了避免空置,李先生决定年后重新租房。不过,在春节前看了几套房的李先生明显感受到春节后租房比春节前难多了。“节前还能多挑一挑,比较性价比。年后找房就没那么多可挑选的。房源刚挂出来,很快就成交了。而且中关村附近一直是热门租赁区域,价格也偏高。租房的价格更坚挺。年前还能议价,年后根本没有时间留给租房者议价,一个房源好几个人盯着,一个人不要,另一个人马上就能接过来成交,房东也有了涨价的底气。”
【为调控支招】
加快公租房建设
地产分析人士张寅表示,北京新毕业生和外来人员的住房需求具有一定刚性,毕业生把北京当做就业城市的现状也没有出现大规模逆转,租金容易推升,并且也有一定的季节性波动。需求量增加推高租金,对应的方法则是增加供应,特别是政府应该加快公租房建设,改善租房结构,形成市场和公租房两种租房供应结构,平抑租金。
4建公租房但难解大量租房渴求
【涨价调查】
在租房达百万套、年底前1.2万套公租房投市
近日,本市首批公共租赁住房———亦城茗苑小区举行了发钥匙仪式。首批入住者为亦庄开发区企业职工,租金不超过2000元/月,比周边普通住宅的租金低30%左右。远洋地产开发建设的北京首批公租房项目之一———远洋沁山水·上品也将于6月底前向符合条件的北京家庭公开预租,取得租住资格的家庭最快将在今年9月入住。
今年以来,随着房地产调控深化,保障房建设成为重点,而在这其中,被业内看好的公租房模式成为各地保障房建设重中之重。市住建委相关负责人表示,北京今年将再建设、收购6万套公租房,今年年底之前,首批1.2万套公租房就将竣工,并迅速投入市场。
对于大力推进公租房建设对于近日猛涨的租房市场的影响,业内在肯定的同时认为,远水要引,但难解近渴。
北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示,目前北京在租的房子上百万套,从总量上看,短期很难缓解租房供求压力,但是长期推进公租房建设形成规模后,会对区域市场的房租价格产生一定的作用,有待实践检验。
【为调控支招】
建议向非京籍人士开放公租房
一位不愿意透露姓名的业内专家表示,公租房是保障性住房,与市场非一个体系。大量的有租房需求的人士为外地人,但目前非京籍人士还没有申请资格,向非京籍人士开放公租房是一个方向。
此外,该专家表示,公租房供应量会随着建设推进逐步加大,但是在房屋租赁市场,供求矛盾不仅仅体现在总量上,还有区域上。比如很多资源稀缺的地方,如城区内交通便利的地段或者学区,供求矛盾最突出,但是这样的地方已经没有土地大规模建公租房。大量公租房建在城外,是否可以吸引真正有需求的人居住是一个问题。目前,除了推进公租房建设外,还应该引导和出台一些免税政策使得手中掌握空置房的人将房源推向租赁市场,以解近渴。
另外一位业内人士表示,公租房建设有制度后,监管是一个问题。有资格享受公租房的人不一定需要居住,转租出去又会使得落实公租房政策的调控目的落空。
@芦洪VV-这里是上海:向@潘石屹提问:限购令之下,租金最近明显上涨,北京要调控房租,如果允许小产权房出租,鼓励集体用地建房出租,会不会是小产权房的一个出路?
@杨红旭:解决之道,是有针对性地大力发展公租房,而建设和运营公租房,不仅要靠政府的力量,还要动员各种社会资源,通过出台优惠的政策,吸引开发商、园区企业、农村集体组织等参与进来。同时,要通过税收手段调节市场供应,比如对于出租房屋的个人或机构进行税收减免;再如,配合房产税试点,可以允许出租房屋的业主少缴一定量的税。而对于那些宁可让房屋空置,也不愿出租的业主,则从严征税。此外,政府应加强市场监管,维持好市场秩序。
@三口品天下de:为调控房支招:一,打击中介炒租;二,出台房屋空置税;三,出台房屋租赁法规,保护租客权益;四,将外来人口纳入公租房保障体系;五、鼓励民间资金投资租赁公寓,予以减免税收。
@ZOL老蝉:要想控制房租,只有一个办法:取消所有代理资质,只允许居间业务。并且从历史来看,所有黑中介、涉黑中介、隔断房等名词也全都出在代理业务上。
@冰河0奔浪:控制房租涨价刻不容缓!国家可以根据地理区位的房价定一个房租的标准,超过者将处以已付房租十倍的罚款。
房产中介老板冒充房东多收房租 半年诈骗30万
（来源：青岛早报）房产中介老板于某向民间借贷公司借款40多万元，因为经营不佳没钱还款时，他开始利用出租房屋的机会骗钱。于某将房子租出去后，一下收回半年租金，却只交给房东1个月的租金，陆续骗取30余万元。昨天下午，记者在山东省青岛市市南区珠海路派出所见到逃亡至辽宁后被抓回的于某，对于自己的做法他表示十分后悔，目前他已因涉嫌诈骗被刑拘。
欠下贷款用骗来还
昨天下午，记者在珠海路派出所见到刚从辽宁被带回青岛的于某。原来，于某在2008年1月来青，当年9月他看到青岛很多人租房子住，就和女朋友一起开了一家房产中介公司。他先找到想要出租房子的人，将房屋托管后，再找想租房子的人，不仅从中赚取一定的中介费用，还利用房东、房客不熟悉的机会，从中赚取差价。
到了去年，于某的中介买卖越来越少，为了持续公司，他向一些民间借贷公司借了40多万元，但是公司还是经营不下去，他就想用出租房子的名义骗房客的钱，来还自己的贷款。
收全年房租按月给房东
从去年5月起，他规定公司按月或者按季度给房东付房款，但是他把房子租给房客时却要求对方一次性交半年或者1年的房租。这其中剩下的钱，就被于某用来还自己的贷款。
“有时还没和房东签合同，对方就把钥匙给我了，我就自己伪造一份合同去骗取租房人的信任，让他交钱。”于某表示，还有的房子和房东合同要到期，他就骗客户说还有很久才到期，继续骗房租。甚至对一些不好租的房子，于某就用低于房东要求的价格租出去，因为他是按月给房东房租，所以还是可以骗到手不少钱。
诈骗经历记得格外牢
对于自己诈骗的过程，于某称自己其实也很紧张，为了还贷款，他也只能冒险这样去“周转”资金。因为太过紧张，他对于自己用了哪些房屋来诈骗，也记得格外清楚。
“次诈骗时，我就伪造了房东的签名，因为他人不在市区，也不知道我已经收了6万多元的房租。”于某说，这些钱都被自己用来还债、日常花费。当年7月，他又将房东张某的房子以一年3万元的价格租出，自己却按季度给张某房租，剩下的钱全部用来还债。
就用这样的手段，于某先后10多次骗取房东的房租，因为他经营的这些房子都在东部繁华区域，每年的房租都在3万元左右，只用半年时间，于某就骗了30多万元。
想说抱歉已落法网
“最后窟窿越来越大，贷款也还不上，房东的房租也还不上，我只能跑了。”于某说。
据警方介绍，他们在接到受害人报案后，通过于某在工商部门的登记资料，很快落实了于某的身份，虽然他已逃离青岛，但还是很快就在辽宁老家将他抓获，目前于某因涉嫌诈骗已经被刑拘，案件正在继续审理中。
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