[摘要] 本月16日住建部文件给出二三线城市限购五大标准，媒体纷纷预计8月份二三线城市限购令靴子落地。对于嘉兴最近的楼市来说，限购与否似乎已经成为购房者关注的问题。
（来源：南湖晚报）一、根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；
二、将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；
三、今年上半年成交量同比增幅较高的城市；
四、位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市；
五、群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。
本月16日住建部文件给出二三线城市限购五大标准，媒体纷纷预计8月份二三线城市限购令靴子落地。对于嘉兴最近的楼市来说，限购与否似乎已经成为购房者关注的问题。
对于楼市最终是否限购，现在各方都有各自的意见，那么我们不如来做一个假设题：假如嘉兴被限购，那么市场会出现怎样的变化？
假如被限购
本地购房者会遇到什么情形？
在一些业内人士看来，前期一系列购房金融政策的收缩，实际上已经收到了部分限购政策所带来的成效，而全方位的限购政策对购房者心态上的影响可能会有所加剧。参考省内其他城市早先已经出台的限购政策，对于本地户籍居民，受限购的基本为两类人：一是已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭会被限购；二是已拥有一套住房的本市户籍居民家庭，还可以买一套。
从限购对本地购房者所造成的直接冲击看，有改善性需求的购房者似乎首当其冲。改善性购房者要么不符合购房条件直接出局，要么属于购买第二套房，首付难度增加。
“我现在在国际商务区看好一套200多平方米的房子，各方面都令我满意，本打算买下来，给儿子做婚房，然后两代人一起住，如果现在开始限购，那我这个问题可能就复杂了。”市民王先生说，他和妻子都是本地人，之前享受过单位的房改房，后来自己买过一套改善性住房，现在计划中要买的房子算起来属于第三套房子了，而买第三套房的进程本身因为银行停贷产生极大的资金压力而延缓，一旦限购，那么这个购房计划只能“泡汤”，或者必须卖掉已有的一套，甚至卖掉两套房子，才能买。
王先生表示，他的痛苦在于目前拥有的这两套房子，他一套也不想出售。
楼盘销售人士则透露，通过对一些意向客户的交流发现，像王先生这样的购房者在当前嘉兴整个楼市里应该不在少数。限购令的出台，可能很大程度上会抑制这部分人的购房需求。而这部分购房者恰恰又是很多开发商想要争取又较难争取到的“潜在客户”。因此，有楼盘销售负责人猜测，为了满足购房条件，限购或许会引起假离婚这类情况出现。
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外地购房者会遇到什么情形？
参考省内其他城市早先已经出台的限购政策，对于非本地户籍居民也就是外地购房者，要求其能够提供自购房之日起前两年内在本市累计缴纳一年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，才能允许其购房。
那么对于这的一次选择机会，外地购房者似乎等在进行尽可能周全的考虑后做出谨慎的选择。老家河南、在嘉兴开出租车的陈女士，经过几年的奋斗，和丈夫一起积攒下一部分积蓄，她现在很想在嘉兴买套房子定居，然后在适当的时候争取落户嘉兴，好让还在老家的孩子来这边上学。
但现在让陈女士犹豫不决的是，她不知道该买小户型还是大户型，该买在相对市中心一点的地段还是买在相对郊区一点的地段。“按照现在的政策规定，我只有一次购房机会，虽然说限购政策出来的时候都强调这是暂时性的，但现在谁也不知道这个暂时是多久，而且以后楼市前景也让人摸不着头脑。所以，选择上不能出差错，否则再想改变就难了。”陈女士说，她已经反反复复看了多个楼盘，而楼盘销售人员对于嘉兴限购与否给出的说法都不尽相同，这更让她难以下决心。
对于陈女士这种外地购房者遇到的情形，业内人士给出的“中肯”建议则是，仔细研究政策并谨慎选择，不然将来换房成本将会很高，总体而言，在现今楼市格局下，如果条件允许，100平方米左右的房子比较合适，这样的房子既可满足居住需求，也是对自身资金的更好利用，当然另一个豁然开朗的选择是直接到周边不受限购的城市去买房，这样选择的好处是，多等几年，等手头有了足够的资金，还可继续在市区买房。
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嘉兴房价会怎样？
关于房价，这个永远是想购房的人和一部分购房了的人最关心的话题。那么假如被限购，嘉兴房价会怎么样？按照一些购房者的逻辑，限购必然会使购房需求产生抑制，让楼市在限购期内短暂出现供大于求的格局，接着开发商为了生存不得不降价销售。
“现在很多楼盘推出的X折，X元/平方米起，仔细研究一下，发现噱头居多而实惠不多。”在购房者王女士看来，现在不少购房者可能都有点看穿这种现象了，任凭你开发商怎么促销怎么打折都无所谓，反正现在也不会出现抢购热销的情况了，看中的房子也先放着，僵持到限购与否的消息落地再做决定不迟。根据自己近期的看房心得，王女士觉得，嘉兴的房价还没有松动，也更谈不上下跌，所以不妨等待观察一下,如果限购了，嘉兴房价会怎么样。
不过，销售人员在与购房者沟通时都会说：“嘉兴的房价在省内是算低的，我们的楼盘是不会降价的，不管限购不限购，都不会降价，这是开发成本和楼盘档次所决定的，我们的房子还是很保值的，即使降价，我们也是最后一个嘉兴的楼盘。”销售人员看似稳妥的介绍却让一些购房者更难心安。
有楼盘销售负责人则表示，现在说“降价”这两个字，业内人士都开不了这个口，太沉重了，而限购一段时间后会不会降价，也要先看别的楼盘怎么做，如果别的楼盘都降价，那剩下的楼盘肯定也按捺不住。同时，该销售负责人也坦言，现在市面上的一些再售楼盘，如果它的楼板价才1000元/平方米，那么小幅降价，这些楼盘应该也还是撑得住的。
但是也不排除限购导致涨价的可能性，有楼盘销售负责人认为，尽管现在在限购疑云笼罩下，购房者普遍预期房价会下跌，然而，也有可能在限购前因出现一波突然的疯狂需求反而推高房价，所以，更准确地说，限购对于房价会产生怎样的影响，现在似乎还是一个未知数。
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对开发商运营有什么影响？
假如限购了，会对开发商产生怎样的冲击？难道仅仅是让开发商资金回笼的速度减慢，对于开发商的运营不会产生别的变化吗？外地购房者许先生，最近在嘉兴又看中一套88平方米的房子。现在，许先生担心地说：“一旦我付了首付，而限购政策接踵而至，我又不符合买第二套的条件，即使买了也无法办理产权登记，那时我那该怎么办？找开发商退房？这个问题就麻烦了。”
确实，在一些楼盘销售负责人看来，像徐先生这个问题还真是挺麻烦的，现在房子那么不好卖，一些开发商的资金链非常紧，收进的钱是不可能吐出来的，如果遇到客户因被限购而退房，这让开发商还真有点难办。
理性来分析，销量直接决定着开发商销售回款任务能否完成，然而在限购下，买房需要具备条件，这无疑将限制楼市相当一部分的购买力，再加上银行强力紧缩的信贷政策，即使有条件买房，能不能贷到款、多长时间能贷到款还都是未知数。业内人士认为，购房者仅凭这一点描述，就大概能知道现在一些开发商资金链的紧张状况。
而资金链紧张也还是限购所引发的连锁反应的步，业内人士认为，不排除随后出现的房地产行业大鱼吃小鱼的兼并重组情形。有业内人士更是大胆预计，限购以后，面对严重的资金饥渴症，一些中小开发商会选择出售股权退出市场，这就是房地产行业的兼并重组，被重组公司的名称不变、楼盘也不变，只是公司背后的股东变了，从而让实力开发商通过这种兼并重组帮助中小开发商解决资金链的窘境，同时也让这些实力开发商以较低的成本接手中小开发商手中的优质地块，免去重新布局、购地之累。
一些悲观的楼盘一线销售人员认为，如果限购，那么今年嘉兴楼市的“金九银十”可能被“铜九铁十”所替代。
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开发商的销售策略会怎么调整？
限购之后，购房者普遍预期房价将会下行，而对于缩小的市场范围，开发商该如何赢得这部分人的青睐？是从目前半遮半掩的优惠变成全面公开优惠？抑或是进行包括提升产品竞争力在内的营销策略调整？“限购以后，各地情况不同，出现的市场反应也不同，我们也会采取不同的策略，最基本的一个做法就是提升品质建好房子。”有受访的楼盘销售负责人认为，限购将会对二三线城市产生不小的冲击，如果房价彻底失去上涨动力，开发商将会对销售策略做出“随行就市”的调整。
另一位受访的楼盘销售负责人也承认，限购会对二三线城市的开发商造成很大影响，尤其是对中小开发商，几乎是致命的，中小开发商恐失去大量客源。那么在这样的冲击下，开发商的销售策略该作如何调整，该楼盘销售负责人表示，那就无法进行规划了，只能随机应变走一步看一步。
实际上，在限购阴影之下，涉及开发商销售策略调整的实质举措就是到底该抢在限购政策出台之前提前开盘还是推迟开盘，而业内人士认为，现在嘉兴发热状况是一半一半。
同时，另一方面，限购致使外地购房者购房被限后，势将使得嘉兴本地一些销售商对本来注重推广的楼盘的营销策略作出调整，从积极向外拓展变成为向内拓展。
（来源：南湖晚报）8月29日~9月4日，嘉兴没有新楼盘推向市场，这也意味着市场在没有新推量的情况下几乎依靠存量房的消化度过一周，而这也在上周的实际备案数据中有所体现。同时，在上周末举办的某楼盘中秋恳谈会上，公布的价格大大低于之前的预期，地处热点区域的楼盘出现了“5”字头的价格，更让“低开”的趋势愈演愈烈。
在这一周里，商品房销售备案金额为23456万元，较前周24146万元的数字出现了小幅度下滑。其中，普通住宅销售备案面积为17745平方米，较前周21222平方米的数字出现了比较大幅度的下滑，而在政策前景未明朗的情况下，市场的观望情绪进一步加重。同时，商贸销售备案面积为13164平方米，较前周4637平方米的数字出现了大幅度上涨，商贸方面的持续走强也意味着老百姓对其投资价值的进一步认可。同样，在写字楼方面，上周950平方米的数字较前周4852平方米的数字出现了大幅度下滑，而考虑到写字楼市场可售房源量大，老百姓认可程度不高的事实，写字楼的市场寻求突破。
业内人士认为，在限购令是否实施尚未明确之前，市场的观望情绪将进一步加重。而对于市场前景的不明朗，将会促成楼盘在下一轮开盘潮中带来新的价格措施。价格是否是推动市场的利器？这一切都需要时间来证明。
商品房销售备案金额：23456万元
商品房销售备案面积：
普通住宅：17745平方米
商贸：13164平方米
写字楼：950平方米
商品房销售备案套数：
普通住宅：161套
商贸：177套
写字楼：6套
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