[摘要] 修订后的《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》(以下简称《办法》)将正式施行，嘉兴目前物业服务费收缴情况如何？与2006年的收费办法相比，《办法》作了哪些调整？收费标准变化有何依据？带着这些问题，记者采访了市物价部门。
●多层中准价级别每平方米调至0.95元
●7座及以下汽车每月每车包月60元
●住宅装修垃圾清运费每户建筑面积90平方米及以下220元
修订后的《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》(以下简称《办法》)将正式施行，嘉兴目前物业服务费收缴情况如何？与2006年的收费办法相比，《办法》作了哪些调整？收费标准变化有何依据？带着这些问题，记者采访了市物价部门。
收费现状 大部分多层每平方米0.6至0.8元
根据统计，市本级现有小区249个，物业企业139家。现行的《嘉兴市本级物业服务收费管理试行办法》(以下简称《试行办法》)是从2006年3月1日起执行的，按照《试行办法》，物业服务实行政府指导价按服务内容分为四个等级，多层中准价一级为每平方米0.65元，二级为0.45元，三级为0.3元，四级为0.2元，高层在此基础上加每平方米0.6元的水泵增压和电梯用电及维护等费用，以中准价为基础允许上浮不超过15%，下浮不低于成本。具体来说，多层商品房小区大部分在每平方米0.6元至0.8元之间，拆迁安置和经济适用房小区大部分在每平方米0.25元左右。
业主地面停放7座及以下汽车每月每车收45元，7座以上汽车每车每月收60元。地下车位租赁费实行市场调节，每月每车位收取15元的物业服务费。非业主车辆小区临时停车收费，半以内不收费；超过半7座及以下汽车每次2元，7座以上汽车每次5元；超过67座及以下汽车每次4元，7座以上汽车每次10元；超过247座及以下汽车每次8元，7座以上汽车每次20元。
住宅装修垃圾清运费每户建筑面积80平方米及以下150元，80至130平方米200元，130平方米以上300元。
收缴情况 商品房小区90%左右
据统计，目前我市商品房小区物业服务费收缴率一般在90%左右，好的接近100%；拆迁安置和经济适用房小区物业服务费收缴率一般在80%左右，个别低的收缴率只有50%左右。老小区实施准物业服务的每月每户只收4元卫生费和2元保安费。
然而在物业服务“两低一高”(即物业收费标准低、物业收缴率低、物业服务成本高)的现状下，我市不少住宅小区物业企业和业主的矛盾突出。“我们小区物业服务收费标准在周边同等类型小区中属于中等水平，但是收缴率只有70%左右。”南湖区一小区物业服务中心负责人告诉记者，业主拒缴物业费的理由千奇百怪，他们也催缴过，还对多年未缴物业费的住户进行公示，但都没有太大效果。
对于成立业主委员会的小区，物业服务收费和业主地面停车收费实行市场调节，由业主委员会和物业服务企业根据小区的实际情况自行确定。近年来，我市部分高端楼盘的物业服务收费在每平方米2元左右，的万科物业服务收费达每平方米2.5元。小区业主地面停车收费大部分每月包月45元，部分成立业主委员会的小区在每月100元左右；地下停车位租赁费大部分在200元至300元之间，个别高的小区近400元。装修垃圾清运费收费每平方米平均1.9元。
调整标准怎么定？成本测算+周边水平+可承受能力
《试行办法》实行至今已有7年，市物价部门相关负责人称，其间，约占物业服务成本七成的人工工资就上涨了80%左右，其中市区每月工资由2005年的610元涨至2011年的1160元，涨幅约90%，也就是说物业服务成本已经大幅增加，收费标准却一直没变。以保安人员工资为例，2006年月薪不到1000元，如今普遍在2000元以上。目前，嘉兴市区的物业服务收费低于周边城市。
由于成本上涨导致物业公司入不敷出，不得不撤离的现象在嘉兴并不少见。位于洪福路的河岸人家小区物业公司提高收费标准的要求没有得到业主委员会同意，于去年3月撤离小区。
据统计，目前市区物业企业大致可以分为三类，类是由政府补贴经营的带有公益性质的物业公司，这类公司一般管理老旧小区、拆迁安置小区；第二类是由房地产开发商组建并补贴经营的物业公司，房地产开发商需要通过物业公司良好的服务来为楼盘打品牌；第三类则是完全自负盈亏的物业公司。
《办法》对前期物业服务收费标准进行的调整主要涉及三个方面，分别是：前期物业服务费、住宅小区汽车停放服务费、住宅装修垃圾清运费(具体见表格)。其中，前期物业服务费拟定主要考虑社会承受能力，控制中准价格提高浮动幅度，减小社会的负面影响；住宅小区汽车停放服务费调整主要考虑小区停车困难的实际情况，对非小区业主汽车过夜的标准提高幅度较大；住宅装修垃圾清运费调整，主要考虑现行政策规定90平方米以下为小户型，144平方米以上为高档住宅，因此将分档和收费标准作适当调整。
老小区收费标准过低 无法达到服务要求
目前，我市部分老旧住宅区缺少物业管理，由社区代收卫生费，这些社区的卫生费按上世纪80年代制定的封闭式小区每月6元、开放式小区每月4元的标准收取。不少基层社区干部和居民认为，现执行卫生费收缴标准较低，难以满足基本服务要求，在《办法》征求意见期间，新嘉街道的相关负责人就向物价部门提出建议，适当提高老旧社区的物业或卫生费标准。
“由于没有物业企业愿意入驻老旧社区，老旧社区卫生费收缴和日常事务由社区承担，牵涉了社区大量的人力财力，而且老旧社区大量房屋出租，收卫生费时房东和租户往往互相推诿，造成卫生费收缴率不高。”新嘉街道负责人透露，有的社区经常入不敷出，需街道大量垫资，其中新嘉街道为老旧社区管理垫资就达到75万元。
与之对应的是，部分老旧小区服务不到位。以《办法》中一级标准为例，在保洁服务方面，要求小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次；小区公共场所每日清扫1次；定期对楼道、公用部位玻璃、路灯、楼道灯进行清(扫)洁。显然大部分老旧小区无法达到这一要求，也无法参照《办法》收费。
新旧条款比一比
将《试行办法》与《办法》进行对比后可以发现，本次物业服务收费管理办法的修订，包括对于企业名称的改动，由物业管理企业统一改为物业服务企业。在现有四个服务等级的基础上，增加了“允许房地产开发企业对普通住宅小区前期物业服务方案确定的服务内容与标准超出当地指导价相对应服务内容与标准的，可按照优质优价原则提出前期物业服务等级和收费标准，报所在地价格主管部门和物业行政主管部门核定”。
《试行办法》规定，物业服务费从交钥匙的次月起缴纳，《办法》明确，物业服务费自房屋交付使用、书面通知购房者(业主)领取钥匙的次月起计收，避免了由于文字理解问题而带来的纠纷。
前期物业服务收费管理也将提前介入。《办法》规定，开发建设企业按照嘉兴市本级物业服务等级考评办法和收费参考标准，拟定本小区物业服务等级和具体收费标准，各区范围内的向当地价格主管部门申报经价格主管部门审核认定，以此作为前期物业服务招投标(协议)的服务等级和收费的标准依据，中标(协议)的服务等级和收费标准为暂定等级和暂定收费标准，开发建设企业在售房时应公告明示暂定内容，并在前期物业服务协议、中标委托物业服务合同和业主临时规约中载明其物业服务费价格为暂定价。
一旦开发建设企业制定的前期物业服务费标准高于规定指导价标准，就失去了中标机会，这就从根本上解决了业主签订合同后发现物业收费高于政府指导价，却由于合同在先诉讼难的问题。
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