[摘要] 7月份全国楼市进一步遇冷，调整继续，多个城市先后加速调整和取消限购政策。更多城市则是“只做不说”，在商品房销售合同备案等操作层面，放松了政策，给楼市“松绑”。而一向以楼市稳健著称的三线城市嘉兴，也有点坐不住了。这个月初，市政府正式出台嘉兴“十七条”，以促进房地产市场平稳健康发展。
7月份楼市进一步遇冷，调整继续，多个城市先后加速调整和取消限购政策。更多城市则是“只做不说”，在商品房销售合同备案等操作层面，放松了政策，给楼市“松绑”。
而一向以楼市稳健著称的三线城市嘉兴，也有点坐不住了。这个月初，市政府正式出台嘉兴“十七条”，以促进房地产市场平稳健康发展。楼市新政引起了社会各界的关注和热议，目前相关细化政策落地了吗？在即将到来的“金九”，楼市会不会迎来“大狂欢”？
A
新政配套细则何时出台？
进一步加强房地产开发用地供应管理，从严控制房地产开发用地供应量；对履约保证金实行封顶控制；适当放宽建设项目、竣工期限……嘉兴“十七条”一出台，立即在社会上掀起了一股“旋风”，这段时间其影响仍在不断扩散和延伸。
房地产是宏观经济体系的重要组成部分，政府调整甚至取消限购政策，是城市层面“分类调控”和“双向调控”的具体体现。因此，在业界看来，嘉兴“十七条”更多的是为了救市。不过，众多市民和嘉兴学院的专家认为，嘉兴“十七条”显得过于温和，实际“干货”不多，甚至有业内人士称“更主要的是为了救房产企业”。
即便与人们的期望有差距，但社会各界对嘉兴“十七条”的靴子何时能够真正落地依然充满了期待。昨天，市住房保障局常务副局长殷慧雯介绍，目前国土等部门正在抓紧落实各项对接工作。
针对“改进房地产开发项目土地履约保证金管理方式”，目前市住房保障部门和市国土部门基本上达成了一致意见，同时市建委等部门也积极行动起来。不过，市住房保障局房地产管理科有关负责人在接受记者采访时表示：“有些具体的措施仍需要研究和对接，正式出台估计还需要一段时间。”
事实上，无论是对于购房者还是房产企业来说，他们更关心的是信贷政策。浙江苏嘉房产股份有限公司营销总监丁丽华坦言，从范围看，限购“松绑”等已经不是影响楼市的关键政策，信贷是否会放松才是判断未来一两年内楼市走势的关键因素。采访中，众多房产企业和市民对此表示关注，不少“刚需”直言，希望首套房贷款利率优惠政策重现，也有改善性需求者期待降低二套房首付比例。对此，市住房保障局有关人士表示：“目前相关部门正在积极与金融部门对接，能否真的出台优惠政策还要视具体情况而定。”
记者了解到，为了落实嘉兴“十七条”，市住房公积金管理中心已积极酝酿“新政”，并形成了初步的意见。上周五下午，各相关部门专门召开了会议，征求意见建议，预计公积金“新政”很快就会正式出台。不过相关部门负责人告诉记者：“具体内容还未完全敲定，暂不方便公开。”
值得关注的是，为了从源头上缓解楼市供需矛盾，从8月份起政府推地的节奏继续减缓。嘉兴国土资源局公告显示，本月共有6宗地块入市，挂牌出让面积13万多平方米，其中宅地市场“零成交”。相关业内人士表示，这也从侧面反映了政府和房企日渐理性，与嘉兴“十七条”的首条“从严控制房地产用地供应总量”不谋而合。
B
嘉兴楼市运行质量如何？
事实上，在众多市民关注嘉兴“十七条”的背后，是对楼市的关心。上周，一篇《浙江：哪里的楼市最危险》文章发表后，引来众多市民、网友转发。该文通过相关数据，得出的结论是“嘉兴是第二危险的城市”。
事实究竟如何？几经周折，记者获得了由省房地产业协会、浙江大学房地产研究中心刚刚共同完成的“2014年上半年浙江省房地产市场发展报告”。该报告就市场运行、城市分析等情况进行了翔实的总结。结合相关权威指标和嘉兴的实际，记者进行了认真整理。
●房地产投资比：浙江省11个城市房地产投资比存在很大差异。杭州，达43%，衢州，只有13%，而嘉兴为27%，列第6。
相关专家告诉记者，所谓房地产投资比，是指一定时期内城市房地产开发投资在该城市固定资产投资中的占比，用来反映房地产在城市经济发展中的地位。一般认为，一个国家或地区的房地产投资比应该维持在20%至30%之间，过低不利于城市化发展，过高有可能排挤其他产业投资。嘉兴无疑处于合理水平。
●商品房供销比（2011年～2013年）：温州的累计供销比，为4.06，可能与近3年市场销售低迷有很大关系，商品房总体处于过剩状态。绍兴、湖州、嘉兴、金华、衢州、丽水等城市累计供销比在1至2之间，表明市场销售较好，历史存量供给积累不多。具体来看，嘉兴商品房3年累计供销比为1.95，列全省第5。
●房价收入比：根据国际经验，房价收入比在正常情况下为4至6，虽然我国国情与国际经验有不可比的因素，但一般如果超过10，居民购房就比较困难。
以此为标准，如果购买90平方米住宅，杭州、温州、宁波、丽水、舟山等城市房价收入比超过10，工薪阶层的购房压力较大，嘉兴房价收入比为6，为全省；如果购买60平方米住房，全省多数城市房价收入比低于10，绍兴、湖州、嘉兴、金华、衢州、台州等城市的房价收入比低于6，平均收入家庭的购房压力并不太大，城市房价水平基本合理，其中嘉兴房价收入比是4，也为全省。
●房租收入比：根据国际经验，一般居民家庭住房消费支出占其收入的25%以内是合理的，房租收入比超过25%的家庭需要政府协助解决住房问题，超过30%的家庭是政府住房保障的重点对象。
数据显示，浙江省的房租收入比基本在正常范围之内，如果以政府住房保障的一般标准60平方米计算，的杭州为24.2%，的衢州仅为12.6%，嘉兴为13.4%，列全省倒数第3；如果按照90平方米住宅计算，除了杭州房租收入比超过30%，其他城市也都在合理范围内，其中嘉兴为20.1%，列全省倒数第3。
●房价房租比：即每平方米房价与每平方米月租金之间的比值，一般用来衡量住房投资，也可以反映住宅市场泡沫化程度。浙江省城市房价房租比在400至500之间是正常的，超过500说明该区域房价被市场高估，投资风险较大。
统计结果显示，温州和丽水超过680，房地产市场泡沫化程度较高。其他城市都在500以内，其中嘉兴房价房租比是360，为全省，这意味着，我市房地产市场运行更平稳健康。
“我市许多指标走在了全省前列。”嘉兴市房地产行业协会负责人在接受记者采访时表示，以上数据再次证明了嘉兴楼市运行是健康、稳健的。
C
9月会迎来销售高峰吗？
一转眼，8月又将离我们而去。在嘉兴房产业人士看来，本月是传统的销售淡季，众多房产企业减小了开盘或促销力度。而就在楼市双方博弈的过程中，嘉兴“十七条”给楼市传递了正能量。
记者从市建委住房保障局获悉，即便是传统意义上的淡季，全市商品房销售仍保持了不错的业绩。据统计，7月全市共销售普通住宅1230套，商业用房356套，办公用房291套，而进入8月份以来，每天商品房成交备案数十套，其中的一天为84套。记者粗略统计，1日到22日，市区商品房成交备案数已达1081套，平均每天近50套。
市住房保障局房地产管理科副科长钟震认为，2014年上半年全省房地产市场运行在下行周期中，商品房销售不畅，价格下降，库存增加，房价过高和投资过热的问题得到缓解，“嘉兴虽然成交量相比去年有一定的下降，但总体上依然平稳，房价也保持稳定。”
面对即将到来的“金九”，开发商们“摩拳擦掌”，不少房产企业在积极应对和准备。记者从宝格丽公馆、恒大绿洲、盛大·晶座、东方都市等楼盘获悉，接下来将有多个楼盘开盘或交付，一场揽客大战即将上演。位于市区万达广场旁的宝格丽公馆相关销售负责人透露，该楼盘计划10月份推出，但营销策划等工作已经启动，9月份或将迎来高潮。
嘉兴学院商学院副教授张建华认为，每年的9月、10月都是楼市的“黄金期”，房产企业将使出浑身解数，以冲刺年度销售目标。而且嘉兴“十七条”的配套措施等预计会陆续落地，这将极大地提振房企和购房者的信心。
放眼，也陆续有信贷“松绑”政策出台，大大刺激了购房者的神经。四川、福建、武汉等省市先后发文，通过财政、税费补贴等形式刺激楼市，上周五江西房贷政策松动，成为降低二套房首付比例的省份。“各地救市政策出台会愈加频繁，松绑的尺度也会越来越大，这将让许多仍在观望的购房者‘出手’。”张建华预计，“金九”或将点燃嘉兴购房者的激情。
市政府咨询委员会的相关专家表示，随着全面深化改革和宏观经济进入“新常态”，限购、限贷等行政干预措施将逐步退出，房地产业更多依靠市场调节，城市间、企业间、项目间的分化和差异化更加明显，这将给嘉兴房产企业带来新的机遇和挑战。不过，总体而言，嘉兴楼市仍将保持理性、健康发展。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
