[摘要] 央行、银监会在节前发布的“央四条”，各大商业银行正在陆续制定实施细则，基本的做法就是调整首套房认定标准。目前来看，“央四条”最大的受益人群，是已还清首套房贷款、购买第二套住房的居民。
央行、银监会在国庆节前发布的“央四条”，各大商业银行也正在陆续制定实施细则，基本的做法就是调整首套房认定标准。目前来看，“央四条”的受益人群，是已还清首套房贷款、购买第二套住房的居民。
而对于次购房的居民，却没有享受到什么实惠。利率7折？根本不可能。还没有听说哪个银行普遍提供85折优惠的，能拿到9折就要向你表示祝贺。多年来我坚持鼓吹，应将首套房首付两成、利率7折写入《住房保障条例》，但每个家庭只能享受一次这样的优惠。
国家应保障公民的基本住房权利，那该如何保障？提供金融支持是重要手段。低首付、低利率，降低资金支付门槛，有助于普通居民更快地实现住房梦。房地产市场会有周期性波动，但首套房利率应相对固定。因此，用法律条款进行约束是必要的。
商业银行看到这里，肯定要跳起来！据说，房贷基准利率打85折，银行就可能赚不到钱，7折就必然产生大大的亏损。银行是经济的命脉，政策法律怎么可能让它们亏损呢。而如果商业银行反对，这样的条款就通不过。
商业银行不干，就必须建立住房政策性银行。专家们早已有这样的动议。
我看到有两个具体建议：一是在国家开发银行住宅金融事业部的基础上组建；一是将各个城市的住房公积金中心进行联网后组建，成立后各地公积金中心转为它的分行。
我个人更倾向于前者。注册资本金应该是财政拨款，但在资金来源方面，可将住房公积金余额注入。当然，必须对现行《住房公积金条例》作大幅修改，而起草中的《住房保障条例》也应增加住房政策性银行的相关条款。两个条例要衔接好。
住房政策性银行主要是有两个功能：一是为居民购买首套房提供金融支持；二是为保障房建设提供金融支持。首套房之外的其他住房的贷款，全部交由商业银行去做，不再限贷。而首套房的标准，严格限定为居民次购买的住房。
虽然住房公积金本质上应该是属于居民个人的，但指定存入住房政策性银行也并无不妥，因为每个居民都可享受一次房贷利率7折的优惠。各地各单位缴存公积金比例和上限有所不同，有些单位职工的缴存金额比较高，而全部存入住房银行，可以提高资金的使用效率以及公平性。
曾经有学者跟我讨论，反对首套房利率实行7折优惠，理由是这样对富人更有利，他们的子女更有实力买房。但我个人认为，无论是穷人还是富人，其作为基本住房权利的套房都应得到同等保障。社会对富人的要求应该是征税到位。
还有朋友想起了房屋公共维修基金，10多年积累下来，它也是一笔庞大的资金。按理公共维修基金是属于各小区居民的，但绝大多数人对这些钱现是在哪里，怎么使用，完全是不明。如果想将这笔钱也纳入到住房政策性银行，就必须建立一套相当严格、规范的使用标准和支出程序，并写入法律。
“央四条”提出发展MBS和REITs，有些专家闻之起舞，甚至声称这将给房地产带来新的黄金10年。主要理由是，从根本上解决了房地产市场发展所需要的资金问题。这有点过于乐观，而且风险较大。时间上，从着手试点再到推广，还有漫长的路要走。
而住房政策性银行则更具可操作性。我一直认为，首套房是支撑房地产市场的基础力量。而住房政策性银行建立后，首套房的发展就有了保证，不会因为房地产市场的波动而摇摆。而有了首套房这个最重要的刚需作支撑，房地产投资就会保持稳定。也因此，住房政策性银行是促进经济保持稳定的重要因素。
这么论证下来，我忽然发现，住房政策性银行对居民个人、对房地产行业、对整个经济都是应该有利的。真是一个很高大的物种。那么，剩下的就是行动了。
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