[摘要] 我国经济在从两位数的增长下降到目前的7%左右以后，相应地也出现了一些矛盾和问题。备受争议的房地产行业也在当前的综合经济背景下进入行业调整期。随着传统经济增长方式的转变，三驾马车拉动经济要转向以新型城镇化发展来带动的内需模式，同时，房地产行业也将进入新常态：新技术、新业态、新产品、新模式。
我国经济在从两位数的增长下降到目前的7%左右以后，相应地也出现了一些矛盾和问题。备受争议的房地产行业也在当前的综合经济背景下进入行业调整期。随着传统经济增长方式的转变，三驾马车拉动经济要转向以新型城镇化发展来带动的内需模式，同时，房地产行业也将进入新常态：新技术、新业态、新产品、新模式。这涵盖了在未来房地产行业的几大思考。
市场需求从排浪式需求向个性化需求
从百姓投资来看，过去十年间，买房置业投资成为广大老百姓的，尤其是2008年以后我国股市的长期低迷，百姓的投资渠道受限，买房投资成为人们为数不多的选择。所以我国住房不仅具有居住功能还兼有投资属性，在过去十年投资的比例还是不可小觑的。
但是随着我国房地产行业的发展以及人口结构的转变，尤其是我国住房政策打击投机性需求支撑自住性需求的政策引导下，房价盲目快速上涨的时代已经结束。刚需以及改善需求将成为未来市场的主流，所以盲目买房投资的时代已经结束，而以年轻人为主力的置业者对于房子提出了更高的个性化的要求。这就对产品的个性化创新提出更高的要求。
市场投资以“四个新常态”代替30年高强度投资
2003年-2013年是我国房地产市场的发展的黄金十年，房地产业成了企业孵化器，也是富豪的生产线，同时，也是老百姓投资标的物。当前高速增长的房企万科、绿地、恒大等房企均在这一轮发展中快速崛起。伴随着大房企发展起来的还有众多的中小房企。但是随着房地产市场的发展以及行业的政策调控，行业竞争、兼并致使大批房企倒闭。房企新注册数量呈现下降趋势，国家工商行政管理总局企业注册局昨日发布数据：2010年，新登记房地产企业曾高达8.07万户，注册资本8775.15万元；2011年，减少到7.66万户，7943.99万元；2012年，进一步减少到5.56万户，5486.38万元。房企的调整终脱离不开需求，以需求为导向才是终的出路。所以个性化需求派生出来的新技术、新业态、新产品、新模式成为房企投资的关键。
行业由劳动密集型、资本密集型开始向技术、人才密集型
传统的房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。传统的房地产经纪行业则是典型的劳动密集型行业。据有关数据统计，仅仅上海二手房中介门店就有1.5万家左右，如果以平均每个门店6个人计算，从业人员就在10万左右，这还不包括代理公司案场从业人员数量。而在电商对于传统中介的冲击下，中介等从业人员要求理财分析师化、房地产从业人员要求金融化、产业化。
房地产将由价格竞争转向质量、品质、差异化等的价值竞争
价格层面的单一竞争容易使开发商忽略质量、性能、服务，忽视消费市场的需求，同时引发产品的同质化。随着我国房地产市场不断完善，市场和企业也相应的回归，单一拼价格的时代已经终结。从当前的市场需求层面来看，消费者的观念正在从简单的居住空间，上升为享受，生活方式的转变。从当前的市场的供给层面来看库存高企，去化压力以及房企之间的竞争企业开始转向以质量、品质、差异化等的价值竞争。
房地产受资源的约束走绿色、低碳、循环的路线
中央经济工作会议曾指出，过去能源资源和生态空间相对较大，现在承载能力已经达到或接近上限，必须符合人民群众对良好生态的期待，推动形成绿色低碳循环发展新方式。房地产行业也不例外，房地产行业走绿色、低碳、循环的路线更重要的意义在于处于国民经济各产业链中游的房地产，与20多个产业相关，若推动绿色低碳战略，不仅将拉动上游的绿色生产，也将拉动下游的绿色消费。显然，房地产行业走绿色低碳发展道路是惟一出路，而低碳战略也将是品牌房企未来的竞争优势所在。同时，宜居、生态、环保、健康也是当前购房者所主要关注的，所以低碳住宅、低pm值住宅、低能耗被动屋、田园住宅都将获得长足发展。
房地产风险在总体可控的情况下去杠杆化、去泡沫化
房地产行业近年来一直为我国经济的支柱产业。由于房地产行业关联行业较多，其对经济的重要性也越来越明显，反过来，经济对房地产行业的依赖度也越来越强。尤其是当前整个房地产行业库存高企。从市场层面来看，住宅待售面积增加迅速。从库存的分布来看，风险更多地集中在三四线城市。从企业来看，由于传统银行融资的减少，房企直接面临的融资困境是融资期限短、融资成本高，融资难度大，在销售不利的情况下，兑付风险较高。对于金融机构来讲，在一定程度上相当多的金融抵押品为土地和房产，如果价格大幅的下跌，直接影响金融市场的风险。同时一批企业涉及腐败，出现30强内公司出现问题，对房地产金融体系都是一个冲击。
在货币政策稳健的情况下，在限贷、限购长期执行的背景下，房产的投资属性已经逐渐弱化，并且慢慢回归居住属性。因此尽管从当前市场来看，存在一定的风险，但是整体风险是可控的。尤其是管住了钱袋子，并且房地产市场去投机化以后，但是泡沫需要时间和空间慢慢消化，需要中型城市和小城镇的崛起来消化库存。
房地产调控的边际效应递减，市场需要更科学合理的调控手段
从实施限购政策的效果来看，除了一线城市以外，其他城市的限购作用在逐渐弱化，部分城市限购的效果甚至已经可以忽略。因此除一线城市以外，其他城市的限购也相继取消或者在一定程度有所放松。并且从调控的手段来看，行政的限贷、限购行为非市场化操作对于我国房地产市场的长期发展较为不利，因此从长久来考虑，我国房地产市场需要更为科学合理的调控手段，来解决深层次矛盾问题，促进房地产市场长期稳定健康发展，即长效调控机制。该机制将涉及土地、财税、金融等多个层面。
（文字整理：田园）
扫描或搜索jxsoufun关注“嘉兴房天下”就能获得海量真实可靠的房产资讯，也可下载房天下官方APP，搜索热门楼盘，知晓新动态。只要是您所需的，就是我们关注的，您想要了解的，就是我们能提供的服务。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
