[摘要] 在三线城市嘉兴，楼市多年来一直保持平稳状态，但供大于求的格局短期内仍无法改变。在期待政策利好、精准营销、提升品质的同时，如何吸引更多的外来人买房？目前还有哪些瓶颈？在新常态下，如何实现新突破？
近期，期待楼市利好新政早日出台的除了众多购房者外，还有房产开发商。
在三线城市嘉兴，楼市多年来一直保持平稳状态，但供大于求的格局短期内仍无法改变。在期待政策利好、精准营销、提升品质的同时，如何吸引更多的外来人买房？目前还有哪些瓶颈？在新常态下，如何实现新突破？
上周，市建委住房保障局召集嘉兴部分开发商相关负责人，现场倾听他们的心声。市住房保障局负责人表示，将认真整理他们的意见建议，并积极与相关部门对接，开展调研，广泛征求意见，努力破解相关难题，促进嘉兴房地产业健康平稳发展。
●会场内
邀请嘉宾
段 炼 嘉兴市嘉富置业有限公司、嘉兴市川富置业有限公司总经理
张 勇 浙江海纳置业有限公司营销副总监、营销部经理
杨玉燕 嘉兴市中正置业有限公司、浙江南湖置业股份有限公司副总经理
辛娣佳 佳源集团嘉兴市广源置业有限公司总经理助理
胡 玮 嘉兴市信达建设房地产开发有限公司总经理助理
杨静怡 嘉兴市东菱房地产开发有限公司副总经理
高志霖 浙江和诚房地产估价有限公司董事长
医保、公积金实现对接
还要多久？
张勇：这几年，嘉兴城市规模不断扩大，楼盘品质逐渐提升，加上良好的区位、价格优势等，吸引了不少外来居民来嘉兴购房。
像我们开发的海纳公馆，就有不少上海人购买。目前，上海的客户至少有上百名。这些上海的市民之所以在嘉兴购房，主要是冲着嘉兴的区位优势，其中大多数是老年人，他们关心的问题就是上海的医保卡什么时候能够在嘉兴的医院使用。
还有相当一部分外来人口，在上海、杭州等大城市打拼，目前户口还没有迁过来，但孩子到了读小学的年龄，所以他们迫切希望在周边城市安家。除了医保外，他们还希望外地的公积金能够与嘉兴对接。
杨玉燕：我们开发的楼盘比较多，除了吸引本地居民外，我们还把目光瞄准周边城市，为了吸引更多的外地人来嘉兴置业，我们动足了脑筋。除了嘉兴市区外，还在海盐等地开发了楼盘，定位就是居家养老服务。
以桃源小洲为例，目标客户锁定的就是上海客户，从当前实际情况来看，上海客户占比达到90%以上。从年龄来看，50岁到60岁的占了70%左右，他们都是来嘉兴养老的，关心的无疑是医疗问题。对于嘉兴与上海及周边城市医保何时能够实现对接，他们迫切想知道答案。
落户嘉兴政策
能否适当“松绑”？
张勇：很多外来人员来嘉兴买房，是为了孩子的教育。但从目前来看，不少外来人员往往会因为落户政策而被“卡”住。
相比前几年，嘉兴近一两年落户政策门槛提高，住房人均面积需要达到35.5平方米才能落户，这让一部分外来务工者压力较大。当然，没有一定的门槛也会带来各种问题，嘉兴能否结合当前的实际，对落户政策进行适当调整？
胡玮：对于房产开发商而言，人气是至关重要的。吸引外来人员来嘉兴购房，除了相对便宜的房价和良好的楼盘品质外，落户政策也是非常重要的。
从我们开发的楼盘来看，一些上海等周边城市以及嘉兴下属各县（市、区）的客户在实际购房中，也会遭遇被落户政策限制的尴尬。在允许范围内，嘉兴是否可以降低门槛？
基础配套设施
能否加快建设进程？
段炼：要吸引周边城市居民在这里安家落户，完善基础设施配套也非常重要。虽然这几年嘉兴基础配套设施不断完善，但还远远不够。
以嘉兴高铁为例，目前高铁效应还没有得到完全发挥。嘉兴市区到高铁站的公交车很少，特别是到了晚上，乘坐公交车很不方便。嘉兴应该加大财政投入力度，完善公交线路，增加密度，方便上海、杭州等周边市民出行。
张勇：外来人员来嘉兴买房，不少人是考虑小孩上学。很多人买了房，落了户，就算得上嘉兴人了，但还是常常为孩子上学发愁。因为不少区域没有配套的幼儿园，小学、初中也是非常远，政府应在这方面加大政策支持。
以秀洲北片尤其是油车港为例，这几年新开发的楼盘明显增多，但教育配套还远远跟不上，社会对此呼声不断。
杨静怡：我们开发的高端楼盘——宝石公馆，除了吸引本地改善型客户购买外，也吸引了上海等周边城市的居民购买。还有一些客户虽然人在外地，但与嘉兴有着千丝万缕的联系，终还是要回到嘉兴。他们除了看重楼盘品质等外，也在乎相关配套设施。
这些客户中，考虑孩子上学问题的占了近四成。但从目前情况来看，嘉兴确实存在着有些生源接纳不了的问题，这就导致很多家长的观望，要到招生结束后才能买房，希望今后教育等配套资源能够不断完善。
吸引高层次人才的力度
能否更大一些？
张勇：杭州、上海等周边城市，对于高端人才置业、购车都是有补贴、优惠政策的。嘉兴也可以在这一块跟进，鼓励他们在嘉兴买房，留住高级人才。
何时告别房产企业
“单打独斗”？
胡玮：这些年，为了吸引上海居民来嘉兴购房，各家房产公司先后到上海开展营销。虽然有一定的效果，但还远远不够。
多年来，嘉兴不断加快推进接轨上海战略，因此更需要精准定位、整体宣传，告别房产企业“单打独斗”的模式。这样，既能减少房产企业营销成本，又可以达到更好的宣传效果，吸引更多的上海市民在嘉兴安家。
张勇：作为房产企业，自己到上海等周边城市营销，效果打折不说，还加重了企业营销成本。据不完全测算，到上海营销成本占了房价的8%到10%，这确实是一笔不小的支出。希望嘉兴政府部门整合资源，开展集体营销。
杨玉燕：仅靠房产开发商去上海等城市宣传和营销，效果确实有限，希望政府部门找准时机，精准营销，打响嘉兴的宜居品牌。
商务楼宇去化
如何寻找突破点？
段炼：目前嘉兴商务楼宇相对较多，开发商压力较大。以嘉兴东南新城为例，商务楼宇体量都较大，而且比较集中。除了开发商自身努力，政府部门也要积极引导，出台政策，完善配套等。
胡玮：针对商务楼宇，除了房产开发商自身努力外，当地政府部门能否在允许范围内对相应政策“松绑”？
别墅开发规模
能否合理控制？
辛娣佳：市区别墅数量相当大，仅南湖区就有几千套。而从去年来看，销量确实有限，卖得多的楼盘一年也就是几十套。
杨静怡：当前投资型客户几乎没有，别墅的存量不小，市场存在去化压力。政府在进行规划设计时，应该考虑如何科学、有效控制别墅建设量。
高志霖：在当前格局下，开发商应该更加了解市场，比如需求量、房子价值等。为此，我们建立了系统的数据库，进行相应的分析，希望给大家提供参考。现在我们每年都会对嘉兴房价、二手房的成交等进行跟踪，了解整个嘉兴市的房地产动态。
城市化进程
能否再快一些？
胡玮：事实上，除了周边城市外，乡镇居民在市区购房的欲望也是比较强烈的。如何吸引更多的人过来，需要多方面努力。嘉兴这几年不断加快城市化进程，不过空间仍很大。在推进城市化进程中，完善教育、停车、生活等基础配套设施，也是促进嘉兴房地产经济平稳健康发展的重要因素。这就需要政府从整体着眼，合理规划，科学布局。
●会场外
邀请嘉宾
吴兴陆 嘉兴学院房地产研究室主任
如何吸引更多的人来嘉兴置业？
吴兴陆：嘉兴企业众多，应该可以提供很多的工作岗位，对外来人口而言，工作稳定了，就会留在这里发展。
现在外来人口想要在市区买房落户，需要达到人均住房面积35.5平方米的要求，这对很多人来说是一个很高的门槛，想落户嘉兴，就要以强大的资金基础作为保障，压力确实有些大。政府是否可以给予外来人口更多的优惠政策，并实现医保、公积金等对接，尤其是针对高端人才落户嘉兴给予更多政策倾斜？
不过，嘉兴本身人口密度就相当大，如果外来人口过量迁移进来，那么整座城市也将面临巨大的压力，政府必须拿出相应政策来应对未来可能面临的这种情况，考虑城市的人口容量、交通状况、各种配套设施等。这些如果跟不上的话，那么我们的城市将会处于低速运转的状态，甚至难以继续向前。
对于房地产，政府部门更多要放在监管上，有效控制土地出让、房产开发规模等，整体规划，合理布局，尽可能让市场说了算，让房产企业在竞争中优胜劣汰、适者生存。从当前情况来看，政府可以对房地产公司给予税收优惠，让开发商能够保持正常运转。
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