[摘要] 政策对普通购房者和售房者的“钱袋子”有何影响？怎样交易更划算？
3月30日，中国人民银行联合住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员发文下调二套房个贷首付比例，同日财政部也发文放宽转让二套房营业税免征期限。
政策对普通购房者和售房者的“钱袋子”有何影响？怎样交易更划算？
买100万元房子
首付少20万元总价多14万元
3月30日，中国人民银行联合住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会发文下调二套房个贷首付比例。新政策出台后备受瞩目。
面对新政策，一些潜在购房者有了尽快入手的打算。那么，怎样买房更合算？先看一笔购房账。
以100万元总价的住房为例，贷款利率按5．90％进行计算：
如果按照目前大多数城市首付六成的比例计算，那么首付款是60万元，需要向银行贷款40万元。40万元贷款若按照商业贷款计算，20年期、等额本息等贷款条件下，还款总额为68万元，月供2843元。
首付比例降至四成后，首付款是40万元，需要向银行贷款60万元。这60万元贷款若按同样贷款条件计算，那么还款总额为102万元，月供4264元。
如此对比，降低首付比例对于一些改善性购房者而言，并不意味贷款成本降低了，实际上还是增加了。
即：
六成首付下，买房总金额为60万＋68万共128万元
四成首付下，买房总金额为40万＋102万共142万元。这样对比，要增加14万元
北京中原地产首席分析师张大伟表示，政策或远远超过市场预期，特别是二套房首付比例降低到40％，将加大市场交易的活跃度，刺激消费需求和心理。预计各地政府将出台更积极的松绑政策。
住房营业税免征期“五改二”或可少缴税费一二十万元
几乎在同一时刻，财政部官网发布政策，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
也就是说，个人转卖普通住房，营业税免征期限由以往的5年变成2年。
事实上，这笔账更直接关乎买卖双方的“真金白银”。以上海为例，按照上海目前普通住宅的总价标准，按5．5％营业税税率计算，一套普通住宅交易可减少税费在13万元－25万元之间。
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