[摘要] 每年的房博会都被称为观察楼市的窗口，起着风向标的作用。而本届春季房博会，恰逢楼市“330新政”之后，新政刺激作用明显。纵观近几年楼市新政，每次政策调整对市场的影响总是存在的。有不少人认为我国的楼市跟股市一样，是一个政策性的市场。
每年的房博会都被称为观察楼市的窗口，起着风向标的作用。而本届春季房博会，恰逢楼市“330新政”之后，新政刺激作用明显。纵观近几年楼市新政，每次政策调整对市场的影响总是存在的。有不少人认为我国的楼市跟股市一样，是一个政策性的市场。如今，经过十几年的发展，当前楼市还是一个“政策市”吗？近期国家出台的包括二套房首付比例下降等一系列房地产宏观调控政策，是否会推动楼市升温？带着这些问题，记者走访了我市部分专家和业内人士。
几经变化的楼市政策
今年3月30日，央行、住建部、银监会三部门联合发布“个人住房贷款政策有关问题的通知”，明确二套房首付比例“不低于40%”的标准，而公积金贷款结清首套房贷款再次申请，低首付比例为30%。在当天，财政部也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，普通住房营业税满五年免征营业税改为满两年免征。新政出台后，一石激起千层浪，楼市的宽松程度也回到了7年前。
2008年，受金融危机的影响，楼市成交萎靡。这一年，可谓房地产行业的“政策年”，针对房地产的新政层出不穷。其中，个人住房转让营业税“五改二”，首套房和二套房低首付款比例下调至20%。
2009年，营业税再次发生变化，在12月的国务院常务会议上，公布营业税减免细则，对普通和非普通住宅营业税减免进行了区分：5年以上，普通住房免征营业税，非普通住宅差额征收；5年以内，普通住宅差额征收，非普通住宅全额征收。
2010年1月1日，财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，国际金融危机时期二手房转让营业税优惠政策就此终止，并一直延续到“330新政”出台前。“通过营业税我们也能够看到房产市场的一个变化，一松一紧正是国家对楼市变化的宏观把握。”嘉兴市房地产业协会相关负责人表示。
而在近两年的政策中，政策也是在“一张一弛”中变化。2013年“新国五条”，被认为是楼市收紧的标志性政策。而到了2014年，央行发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对结清贷款的二套房，贷款可享受首套房政策优惠，首套房低利率达7折。这也意味着我国房地产调控政策由紧转变为宽松，对刚需和改善型住房人群有了进一步的支持。
新政带热嘉兴楼市
今年一季度，嘉兴楼市表现平平，在4月的周和第二周，成交量也不过300多套。本届春季房博会，恰逢“330新政”，也为4月的楼市成交擦出了“火花”。记者了解到，本届春季房博会共成交各类商品房472套，仅次于2009年春季房博会599套，成交量为近5年之，人流量累计达到55000人次。
而在此之前，嘉兴市场普遍以观望为主。去年“930新政”后，虽然在10月、11月产生了一个小高峰，但是并没有发生大的逆转，在接下来的几个月中又趋于平静。“新政出台前市场观望情绪浓厚，大家都在预期还有后续政策出台。”大家房产华东总部总经理邵科说道。
在“330新政”后，部分购房者认为“靴子”已经落地，也选择了该出手时就出手。“新政后，前期压制的一部分购房人群需求得到了有效释放。”苏嘉房产营销总监丁丽华告诉记者，“在展会期间，我们成交的客户中很大一部分都是之前已经多次来楼盘考察的客户，后比较了下价格后成交。”
“这段时间的来访量有了明显提升，每天接待的来访量在40组左右。”丁丽华说，政策的刺激作用还是有一定的效果。
在展会期间，不少开发商也配足了人手，以应对大量的来访客户。“新政出台后，市场确实有了变化，改善型需求因为首付款压力降低，来询问大面积房源的客户相比以前多了不少。”嘉兴市广源置业有限公司的周叶婷说，“这次我们卖出了1套联排和3套大平层，收获不小。”
与此同时，新政对二手房也有了明显的刺激。“营业税‘五改二’后，二手房流通速度加快，成交量也表现活跃，与去年同期相比，我们二手房成交量翻了一番。”邵科说。
房博会作为观察市场的窗口，那么是否意味着嘉兴楼市会有新的逆转呢？从每一次政策调整中，我们不难看出直接影响的人群就是刚需购房者和改善型购房者以及投资客。而随着房地产市场回归理性，近两年投资客的身影几乎消失。邵科说：“现在投资客已经很少了，楼市黄金10年已经过去。”“前几年我们还可以看到有投资客购房，而现在投资客购房者几乎已经没有了。”浙江海纳置业有限公司营销部经理张勇表示。
“从这两年的楼市政策调整来看，主要还是抑制投资性需求，支持刚需和改善型购房者。”嘉兴学院房地产研究室主任吴兴陆表示，从“330新政”来看，只是放开了二套房贷款政策，三套、四套并没有放开，就很好说明了这一点。
“这样从购房人群来说，政策的影响实际有限，但是对于开发商来说，是一个重要的去库存时机，在这样的变化之下市场也将会趋于更加平稳。”吴兴陆说。
去库存也成为当前开发商的一个共识。“从全市的库存量来看，我们当前的主要任务还是去库存，当前政策刚刚出台，也是一个比较有利的时机。”周叶婷坦言。
嘉兴信达建设房地产开发有限公司总经理助理胡玮说，虽然新政出台对楼市确实有一定的刺激作用，但是作为三线城市的嘉兴对政策的反应具有一定的滞后性，目前房产商主要任务还是去库存。
“政策市”走向“市场市”
不过面对新政，仍有购房者提出了自己的担忧，房价究竟会不会涨？“调控的‘’一道又一道，但是调控的目的不是打压房价，根本目的是让房价和房地产市场发展平稳。”嘉兴学院房地产研究室副教授张建华说。
记者了解到，嘉兴房价大幅上涨是在2009年，当时不少楼盘的价格几乎翻了一番。随后，价格几乎停留在一个稳定的水平。“但是现在的市场情况与2008年、2009年相比，发生了很大变化，现在市场供应量比较充足，购房者可选择的余地也比较大，当前开发商还是以消化库存为主。”张建华说。
吴兴陆认为，在政策的刺激下，虽然楼市出现向好的苗头，但是总体上仍未发生根本性改变。总体而言，当前政策效果对楼市起到了一定的推动作用，但是政策效果不会立即显现，楼市整体仍处于去库存阶段，房企“跑量”仍是主流。他认为，房价不会大幅攀升，当前嘉兴楼市仍有去库存压力，大规模涨价的现象难以再现。
记者在采访中了解到，虽然多数专家和业内人士认为政策对当前楼市有一定的刺激作用，但是与以往不同的是，无论是税收调整还是房贷政策的调整，都体现出房地产宏观调控正向市场发挥作用的方向转变。政策出台主要是提振市场信心，终的目的还是让市场来决定今后楼市走向。
□政策链接
2008年“国十三条”
2008年12月17日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。其中，为进一步鼓励普通商品住房消费，对个人购二套普通自住房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。国务院办公厅2008年12月21日发布了支持房地产开发企业积极应对市场变化的意见共13条，被业内称为“国十三条”。
2009年“国四条”
2009年10月24日，温家宝主持国务院常务会议，“国四条”出台：增加普通商品住房的有效供给；要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度；要加强市场监管；要继续大规模推进保障性安居工程建设。
2010年“国十一条”“新国十条”
2010年1月10日，国务院出台“国十一条”，严格管理二套房贷款，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。对二套房不再区分改善型和非改善型，一律执行40%首付；明确要求央行及银监会加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。
2010年4月15日，国务院出台措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。2010年4月17日，“新国十条”出台，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
2011年“新国八条”
2011年1月26日，《国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》公布，即“新国八条”，同时国务院向各地分派房价调控督查组。
“新国八条”的具体内容把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不发放商业贷款。
2012年第三套房或以上不能贷款，首套房首付比例不低于30%
2012年，国务院发出通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放第三套住房贷款。
2013年“新国五条”
2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“新国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。此外，会议在明确既有政策的基础上，还提出了对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容。
2014年“930新政”
2014年9月30日，央行出台房贷新政，主要内容包括：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行；对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍等。
2015年“330新政”
今年3月30日，央行、住建部、银监会三部门联合发布“个人房住房贷款政策有关问题的通知”，明确二套房首付比例“不低于40%”的标准，而公积金贷款结清首套房贷款再次申请，低首付比例为30%。在当天，财政部也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，普通住房营业税满五年免征营业税改为满两年免征。
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