[摘要] 什么是公积金冲还贷？什么是等额本金/等额本息？等额本金和等额本息应该怎么选？公积金办理流程是怎样的？现行的公积金政策是什么……这些常识你都知道吗？现在不知道没关系，买房时还不知道，问题可就大了。本文作为扫盲贴，专注帮大家了解公积金还贷款政策知识，有购房打算的建议认真一看！
相信买过房子的人都知道，在确定还款方式、贷款方式时，有关人员都会讲到冲还贷、等额本金、等额本息等一系列术语及优缺点，听的人头大。但买房子毕竟是大事，这些事又必须要了解，所以为了避免以后买房时，因为紧张听不清或因为觉得麻烦无所谓而酿成大祸，有些东西还是早点弄明白的好。下面是笔者从上海住房公积金网站上整理的有关还贷款方式、操作中遇到疑难问题及个人贷款注意事项等一系列权威解读，有购房打算的建议认真一看！
1.什么是公积金冲还贷，冲还贷分为几种方式？
公积金冲还贷就是：个人住房贷款成立以后，借款人用本市公积金账户的资金冲还本市贷款的一种业务行为。
公积金冲还贷有两种方式：年冲和月冲。年冲（一次性还款法）：参加提取还贷人员按约定每年提取一次住房公积金余额归还贷款，重新计算月还款额并继续按月还款的方法。每年只可提取一次住房公积金用于还贷（按约定批次为4月或9月进行）。月冲（逐月还款法）：每月直接从提取还贷人住房公积金账户中提取用于归还当月住房贷款本金和利息的方法。
注：目前一套房屋、一个家庭只能选择一种冲还贷方式，且参与冲还贷人员的冲还贷方式与主贷人一致。
公积金账户余额不可以在贷款申请时直接抵扣贷款本金，而只能在贷款发放后用于冲还贷。
2.什么是等额本金、等额本息？
等额本息和等额本金指的是还款方式，这个是在签借款合同时选择的，根据《上海市住房公积金个人购房贷款管理办法实施细则》规定，借款人应当在等额本息还款方式和等额本金还款方式中选择一种还款方式，并在合同履行期限内不作变动。
（1）按月等额本息还款方式：借款人每月偿还的贷款本金和利息总额不变，但每月还款额中贷款本金逐月增加，贷款利息逐月减少的还款方式。其公式为：
（2）每月等额本金还款法是指借款人每月偿还的本金固定不变，贷款利息逐月递减的还款方式。其公式为：
3.公积金冲还贷常见问题：
（1）夫妻双方一同申请了公积金贷款，在进行月冲方式的冲还贷时是否两人各自承担一半的还款额？
不是的。公积金贷款是以家庭为单位的，在进行还款和冲还贷扣款时并不按照参与贷款的人数进行分摊。采取月冲方式的公积金冲还贷扣款顺序是：主贷人住 房公积金帐户-主贷人补充住房公积金帐户-参贷人住房公积金帐户-参贷人补充住房公积金帐户……当前一个帐户余额不足时，会自动从下一个帐户中扣款；当所 有帐户余额均不足时，您再使用现金还款。
（2）是否可以变更提取还贷方法，具体怎么操作？
可以。变更时，参加提取还贷人员应提供借款合同、身份证、配偶或者直系血亲关系证明、公积金账号、贷款账号的证明材料和原《委托书》到原办理提取还贷委托受理的银行网点办理。提取还贷方式的变更必须在原委托满一年以后。
4.个人公积金住房贷款注意事项及现行政策：
申请条件:
1、购买本市城镇具有所有权的自住住房；
2、申请贷款前6个月连续正常缴存住房公积金；
3、借款人家庭没有尚未还清的住房公积金债务。
办理场所： 申请纯公积金个人购房贷款的,借款人可至上海市住房置业担保有限公司各业务网点申请办理；如公积金贷款金额不足，借款人可至住房公积金个人购房贷款业务受托银行各业务网点申请办理组合贷款。
办理流程： 借款人至受理网点申请贷款——受理网点代为办理家庭名下房产状况查询——受理网点受理——签约——审批——房地产交易中心办理抵押登记手续——银行放款。
办理时限： 贷款申请资料齐全，审核时限不超过10个工作日；符合贷款发放条件的，受理机构收到《房地产抵押权登记证明》后放款时限不超过5个工作日。
贷款时限：购买新建商品房，公积金贷款长期限不超过30年。购买二手房，如二手房房龄低于5年（含5年），公积金贷款长期限不超过30年；如二手房房龄为6年至19年，公积金贷款长期限不超过35年与房龄之差；如二手房房龄超过20年（含20年），公积金贷款长期限不超过15年。无论是购买新建商品房还是二手房，公积金贷款长期限均不超过借款人法定退休年龄5年。
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