[摘要] 去年以来，嘉兴土地市场似乎少了一丝激情，多了一些平淡。基本上看不到前几年经常出现的激烈竞拍场景，底价成交成了“总基调”，流拍现象也时有发生。这样的景象，给嘉兴楼市的未来前景留下了问号，也给土地供应市场抛出了考题。在嘉兴楼市整体供大于求的背景下，如何从源头上缓解这一矛盾？
去年以来，嘉兴土地市场似乎少了一丝激情，多了一些平淡。基本上看不到前几年经常出现的激烈竞拍场景，底价成交成了“总基调”，流拍现象也时有发生。这样的景象，给嘉兴楼市的未来前景留下了问号，也给土地供应市场抛出了考题。在嘉兴楼市整体供大于求的背景下，如何从源头上缓解这一矛盾？
顺着这样的思路，嘉兴的行动自然而来。1日，记者从市国土局获悉，《嘉兴市本级2015年度国有建设用地供应计划的通知》已正式公布。与去年形成鲜明对比的是，宅地计划供应同比减少四成多。
●解读
今年住宅用地计划供应仅占总量的18.39%
随着嘉兴市本级2015年度建设用地供应计划的出炉，全市各地国有建设用地供应计划全部敲定。此前，市国土局已批复核准了嘉善县、平湖市、海盐县、海宁市、桐乡市的2015年国有建设用地供应计划。
记者细细比较发现，相比往年，今年供应计划总体上确保产业用地、市级重点基础设施项目用地，有序把握供地节奏，适当减少房地产用地供应。
从全市来看，2015年度国有建设用地计划供应总量为2595.2公顷，较2014年度供地计划减少10.58%。住宅用地计划供应量为477.3公顷，仅占总量的18.39%，其中，拆迁安置房用地169.8公顷、商品房用地307.5公顷。
市本级土地供应基本保持这种格局。市本级2015年度国有建设用地供应总量控制在556.6公顷，较去年供地计划减少2.97%。住宅用地计划出让125.6公顷，占总量的22.56%，其中，拆迁安置房用地46.9公顷，商品房用地78.7公顷。
市国土局有关人士介绍，从商品住宅用地总量上看，市本级前5年商品住宅用地平均实际供应量在1440亩左右，考虑到2014年市本级商品住宅用地平均地价同比下降22%，房价整体稳中略降，商品住宅去库存化压力较大，减少住宅用地供应是顺势而为。同时，按前5年平均实际供应量调减10%至30%，2015年市本级计划安排商品住宅用地1180亩，低于前5年平均供应量22%。其中，保障性住房、旧城改造住房和中小套型普通商品住房等“三类住房”用地占住宅用地总量的比例高于70%。保障性安居工程用地严格按照市住房保障部门目标任务全面落实，做到应保尽保。
记者了解到，与去年相比，今年市本级商品住宅用地供应量仅为32宗，同比减少幅度超过40%。从商品住宅用地的空间分布来看，南湖区、秀洲区、经开区相差不大，分别有10宗、9宗、13宗地块。不过，从详细供地计划来看，南湖区和秀洲区安排的商品宅地多位于乡镇，市区地块极少，反倒是经开区安排了多宗市区宅地，且集中在城东方向。
值得一提的是，从今年市本级宅地供应的具体区域来看，随着5月份七星镇改为街道，七星街道推地的节奏加快，今年共计划推出4宗商住用地，这无疑让人们对这个区域地块是否充满了猜测。
●市场
前5个月供地节奏放缓 宅地实际成交量仅为4宗
去年年初，个别城市楼盘开始降价，随后降价风暴迅速刮向多个城市，市民的观望情绪渐浓，楼市进入了调整期。
楼市的低迷，也影响了土地市场。去年，嘉兴市本级共举办国有建设用地使用权挂牌出让活动25场，成交国有建设用地106宗，同比下降了10.4%。从全年成功出让地块的具体性质来看，工业用地62宗，成交面积130.56万平方米；商住（含住宅）用地15宗，面积68.45万平方米；商业（含办公）用地11宗，面积26.36万平方米；其他用地18宗，面积57.29万平方米。
而进入2015年，嘉兴土地供应节奏继续放缓，市场似乎鲜见火爆的场景。据记者粗略统计，今年前5个月，嘉兴共供应土地34宗，面积为93.5万平方米，无论数量还是面积与去年同期相比都有所下降。
1月份，嘉兴供应土地8宗，面积为23.33万平方米。经历了2014年的一路平静，2015年年初的土地市场依然延续了“底价成交+流拍”的主基调，1月共成功出让5宗地块，土地出让面积折合约197.95亩，同比下降约45.3%，从成交价格来看，5宗成交地块均以底价成交，另外3宗遭遇流拍。成交的5宗地块，具体包括2宗二类居住用地、2宗工业用地、1宗商业用地，并且主要分布在南湖区和经开区，其中经开区占了七成多。
2月份，嘉兴供应土地7宗，面积为13.36万平方米。在这个传统的淡季，土地市场依然波澜不惊，成功出让5宗地块，出让面积7.02万平方米，同比下滑59.7%，土地吸金6338.09万元，同比下滑83.3%，成交面积及成交金额均创下近3年同期新低。从土地供应情况来看，2月成功出让的地块包含1宗二类居住用地、1宗商办用地和3宗工业用地；从地块区域分布情况来看，5宗成交地块全部位于秀洲区乡镇，占2月总入市量的一半以上，而南湖区的一宗挂牌地块遭遇流拍。
3月份，嘉兴供应土地7宗，面积为15.83万平方米，终2宗地块遭遇流拍，土地成交面积11.66平方米，成交金额约1.01亿元。成功出让的5宗地块中，包括1宗物流仓储用地、1宗加油加气站用地和3宗工业用地，3月宅地陷入“空窗”。从区域来看，成交的5宗地块主要位于经开区以及南湖区乡镇，非经营性用地再次撑起土地市场。
4月份，受3月底楼市新政出台的影响，市场行情明显好转，商品房成交量出现了迅速上升。而与之对应的是，土地市场也有所升温。当月，嘉兴供应土地9宗，面积为34.22万平方米，成功出让8宗地块，土地成交面积约31.29万平方米，土地吸金约2.8569亿元，成交面积和成交金额均创今年初以来单月新高。成交的8宗地块包括1宗住宅用地、5宗工业用地、1宗商业娱乐用地和1宗物流仓储用地，非房产开发用地面积占比超九成。出让的住宅用地位于秀洲区政府旁，被万科房产拿下，这也成为当月嘉兴土地市场大的看点。
进入5月份，嘉兴楼市继续保持了4月份的热度，但土地市场则降温不少。市国土资源局出让公告显示，5月份嘉兴只有3宗地块挂牌出让，出让面积67585.1平方米，折合约101.4亩，环比下降约80%，土地入市量创今年初以来单月供应新低。这5宗地块中，包括2宗工业用地和1宗物流仓储用地，无住宅用地推出，宅地再次陷入“空窗”。这与去年5月份17宗地块、5宗宅地集中入市的节奏相差甚远。
●分析
随着楼市进入调整期，土地市场格局也悄然发生改变。明显的变化是，土地出让基本上是底价成交，甚至遭遇流拍。与此同时，宅地成交热度明显下降，很难再现激烈竞拍场景。
从今年情况来看，土地市场依然较为平淡，推地以工业用地为主，宅地供应大幅度缩水，前5个月实际成交量仅为4宗。除了4月份秀洲区政府旁的热门地块给土地市场带来了一丝“涟漪”外，其他月份显得十分平静。特别是3月和5月份，宅地再次“缺席”。
而开发商对于拍地的态度也是格外谨慎。记者从苏嘉、东菱、信达等多家房产公司获悉，无论是本地的龙头企业还是外来的行业大佬，对拿地都显得“小心翼翼”。
记者采访的嘉兴房产公司负责人一致表示，目前嘉兴楼市行情虽然有些“起色”，但供求矛盾依然十分突出，竞争也十分激烈，去库存是他们工作的重中之重。至于今后是否再拿地，还需慎重考虑。浙江苏嘉房产公司营销总监丁丽华告诉记者，该公司目前正在销售的楼盘有三四个，“当前主要的工作是抓住这波难得的行情，加快营销。”嘉兴市东菱房产公司总经理金汉新也表示，当前的重要任务是加快营销。
嘉兴学院房地产研究室副教授张建华认为，虽然去年下半年以来，嘉兴楼市行情有所好转，并延续到目前，但总体而言，供大于求的整体格局没有发生根本性改变，商品住宅供应量依然过大。在他看来，除了开发商要加大营销力度、提升成交量外，更重要的是政府部门要从源头上进行把控，必须减少住宅用地的供应。因此，今年嘉兴住宅用地的减少，无疑有利于加快去库存，缓解供求矛盾，促进嘉兴房地产市场健康平稳发展。
相关业内人士预测，接下来，宅地供应仍将延续前5个月的趋势，相比去年将大幅度减少。而市场大环境的升温，也将在一定程度上推动土地出让，不排除部分优质楼盘适度涨价的可能，但总体上房价仍将保持平稳。
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