[摘要] 随着各地楼市成交愈发分化,个人房贷优惠政策也开始出现分化。从短期内来看,银行个人房贷不会采取“一刀切”策略,实际操作中银行将根据不同区域、不同类型的客户,灵活设定相应比例的首付要求来控制风险。
国内楼市呈现两极发展
5月12日,住建部、财政部和央行联合发布《住房公积金2014年年度报告》,这也是官方自2009年以来首次晒出住房公积金家底。报告显示,截至2014年末缴存总额74852.68亿元,扣除提取后的缴存余额37046.83亿元。据估算,截至去年末住房公积金使用率(个人提取总额、个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存总额的比例)达到84.7%,缴存余额运用率(个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存余额的比例)超过70%。
公布的住房公积金使用率和缴存余额运用率这两个数据代表公积金的消费需求旺盛,代表了一种市场信号,说明大家都看好市场,更多的开始使用公积金。
官方也在通过这一数据释放积极信号,尽管部分一线城市的房价出现回升迹象,但是整体楼市还是比较低迷。当前多数房企在三四线城市都还在去库存、降价回收现金,不惜亏本出售楼盘。
楼市政策持续松绑成就了深圳、杭州等热点城市的成交回暖,但无法令众多三四线城市楼市走出低迷,真可谓“一半海水,一半火焰”。从“330”新政到各地公积金新政,地方政府密集调整政策无疑是为了“救市”,但从库存、人口流入等因素看,三四线城市楼市整体降温的趋势难以改变。
总体来看,目前除了深圳,大部分城市房价并没有明显上涨,很多处于同比或环比小幅下跌状态,这说明大多数城市尤其是三四线城市仍然处于去库存阶段。
房贷优惠现分化趋势
随着各地楼市成交愈发分化,个人房贷优惠政策也开始出现分化。目前个人首套房贷获得8.5折的贷款利率优惠已不鲜见,且获得优惠门槛相比去年也低得多。近期北京相关银行对于个人首套房贷低可提供8.5折的利率优惠；对于二手房的首套房贷款利率目前以8.8折优惠为主,有部分银行可提供8.6折甚至8.5折的贷款利率优惠。
与之相对的是,不少三四线城市甚至是中西部地区的二线城市,个人房贷却是“铁板一块”,贷款利率几乎没有什么优惠。东营银行某网点的贷款客户经理对记者表示:“目前东营还没有接到央行通知,对首套房贷利率进行打折,基本都是基准利率,我们只能给您争取放款快一点。”尽管在“330”新政中,二套房贷的利率已经“松绑”,可以由银行根据借款人的信用状况和还款能力等自主确定,但利率基本都维持在原先基准利率。
随着国家对住房公积金政策进行了调整,公积金贷款呈上升趋势。但从东营相关银行了解到,现在申请办理组合贷款的手续相对复杂,借款人递交材料后需要在银行与公积金管理中心走两遍审核程序,审批加放款时间快也要3个月至3个半月左右。“二手房市场回暖促使‘卖一买一’业主加速入市。这些人因担心房价上涨而影响下次交易,不愿意因贷款等太长时间。”
从短期内来看,银行个人房贷不会采取“一刀切”策略,实际操作中银行将根据不同区域、不同类型的客户,灵活设定相应比例的首付要求来控制风险。同时,顺应利率市场化的趋势,银行将继续优化资产的风险定价,“以价补量”将成为房贷定价的基本策略,住房贷款利率优惠差异化的趋势将愈发明显。
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