[摘要] 去年以来，随着多地房地产市场降温，地方“卖地收入”大减，土地财政的弊端不断显现，业界“用房地产税代替土地财政成为地方持续、稳定的收入来源”的呼声渐高。
去年以来，随着多地房地产市场降温，地方“卖地收入”大减，土地财政的弊端不断显现，业界“用房地产税代替土地财政成为地方持续、稳定的收入来源”的呼声渐高。
由中国土地学会主办的“2015年海峡两岸土地学术交流会8月27日-28日在安徽省合肥市举行。在会上，多位 会诊地方的“土地依赖症”，呼吁在大制度层面上为土地财政“动手术”。
地方财政对土地出让收入依赖有多严重？中国国土资源部信息 实验室副处长郭文华在交流会上指出，如果将土地出让合同价款作为分子、地方本级财政收入作为分母，那么2013年中国卖地收入相当于地方财政收入的61%。
如果将房地产相关税收以及地方 使用土地抵押融资的金额计入内，那么这个依赖程度还会更大。
这种风险有几个来源。一是随着征地成本的不断上升，近年来中国土地出让的率逐年下滑。从2014年开始更是因为房地产市场突然降温而导致土地出让金大幅下降。官方数据显示，今年1-7月份，中国国有土地使用权出让收入1.54万亿元人民币，同比下降38.2%。在房地产市场高歌猛进，地价节节上涨的时候，土地财政确实能为地方带来大量的收入。不过，中国农业大学资源与环境学院教授朱道林指出，当地方土地财政下滑时，就容易发生债务危机和金融风险。 是当经济出现周期性变化、房地产市场出现波动时，地方 融资平台存在的潜在风险就会爆发出来。
而中国各地大量的 性债务都承诺以土地出让收入偿还。如浙江省 此前超过66%的债务(负有偿还责任的债务)要以土地出让收入偿还。那么土地出让收入的减少会极大地降低地方 的偿债能力。
更为关键的是，土地出让收入有多项法定用途，如农业土地开发等，大致占净的57%，扣除成本和法定用途之后，土地出让收入的偿债能力更是变得十分有限。
“许多地方 不仅还债要靠土地，贷款也要靠土地。”郭文华指出，地方融资的主要途径是土地抵押贷款，银行贷款是债务的主要来源，这也意味着，一旦土地贬值，可能还会并发社会和金融风险。
另外，朱道林还指出，土地储备融资也是其中不可忽视的重要风险隐患之一，各地 为了储备土地而筹集的大量资金也是地方债务的主要构成部分。
朱道林在研究中发现，地方 债务风险越高的地区，其土地收储负债占比也呈现高水平。也就是说，土地储备融资规模与地方 债务风险呈正相关关系。
除了风险隐患不断外，土地财政的不可持续性也受到了 们的注意。安徽农业大学国土资源研究所所长於忠祥也在此间指出，土地出让金使地方 将未来40-70年的土地一次性收取，会造成地方 运用各种手段扩大出售土地换取收入的短期行为。而且，於忠祥指出，征地与卖地之间的巨额利益诱使，也导致土地“寻租”现象频频发生。
们呼吁，构建以房产税为主体的地方税收体系。以房地产税作为存量税基，可保证地方 融资能力不受房地产市场波动的过多影响，并实现地方 由依靠卖地来维持基础设施建设的“土地财政”模式到依靠有序的房地产税收来维持的财税模式的转型。
朱道林认为，还需要合理调整国税、地税分配比例，以增加地方财政收入。同时，逐步建立土地基金，扭转当届 在出让土地上的短期倾向，防止土地出让冲动与过度开发。
从1992年 届交流会开始，海峡两岸土地学术交流会已连续举办24年，两岸学者以完善土地政策为重点开展学术交流研讨。
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