今年以来，楼市的相关扶持政策接连不断，央行降息、降低契税、公积金新政等，推动了桐乡楼市的一路热销。本月起实施的营改增政策对于楼市有什么影响？为房地产企业带来了哪些变化?普通百姓的购房会受到多大影响?我们不妨一起来看看。
房企迎多重利好 减轻税负
本月，营改增正式“落地”，对房地产企业来说，由于企业的成本支出所获得的增值税发票可用来抵税，减少重复纳税，税负将大为减少，成为新政为房企带来的一个“大”。
早在5月1日前，市区一房产项目的营销负责人面对一季度逐渐回暖的楼市行情，就曾向笔者坦言，希望销售高峰能延续至5月后，“我们算过一笔账，同样的销售收入，营改增后企业的税负会有一个比较大的减轻。”他说，以楼盘销售收入1个亿为例计算，如果是营改增前，企业需要缴纳营业税约500万元，而在营改增之后，按照营改增简易办法来计算的话，预计税收缴纳约470余万元，对企业的税务负担有明显减轻。
笔者了解到，为了实现营改增的平稳过渡，营改增新法规包括一系列过渡性政策，其中包括房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。因为增值税是要把不含税价格作为计税依据，所以企业缴税额为：销售收入÷（1+5%）×5%，相比于原先营业税：销售收入×5%的计税方式，企业的税负有所减轻。
而营改增对房企的利好不止于此，还在于土地成本在计算增值税销售额时能抵扣。笔者了解到，土地成本在房企开发成本中约占30%，再加上其他建设、装修等成本也相应地纳入抵扣范围，企业能进一步压缩成本。业内人士介绍，房地产企业的成本相对固定，营改增之后，交税更加公平，“你赚的钱越多交的税才会越多，你赚的钱越少交的税也就越少。”
个人二手房交易税负略有减轻
营改增过程中，与消费者关系为密切的要算个人二手房交易了，税率上的变化成为购房者关注的焦点。营改增后，个人二手房买卖维持5%的税率，所以税率保持不变，但是税负同样有所减轻。
按照规定，个人购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税。例如将购买不足2年的非普通住房对外销售，取得出售住房收入100万元，按原营业税计税方法计算，应纳营业税额为5万元（100万元×5%），而改征增值税后，应纳增值税额是4.76万元（计算公式是100万元/105%×5%），税改后大约可以少交2400元。另外，个人购买2年以上的普通住房对外销售的，免征增值税；个人销售自建自用住房免征增值税；涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。
为了充分享受政策带来的利好，市民陈先生特意在本月初才办理手头一套单身公寓的交易手续，“我算过了，一来一去少交了650多元的税。”陈先生高兴地说，他出售的这一套售价16万元的单身公寓，购买于2015年。原本需要缴纳13760元的税款，“营改增”后计税依据为不含税价格，陈先生只需缴纳13104.76元。
